RRI.CO.ID, Denpasar – Memahami jenis hak atas tanah adalah langkah awal yang paling krusial sebelum memutuskan untuk berinvestasi atau membeli properti. Di Indonesia, status hak ini menentukan batasan kewenangan, durasi kepemilikan, hingga siapa saja yang boleh memilikinya.

Landasan hukum status hak tanah telah diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan aturan turunan terbaru dalam PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah.

Berikut ini adalah rincian jenis hak atas tanah yang perlu Anda ketahui agar sesuai dengan kebutuhan hukum Anda:

1. Hak Milik (SHM)

Hak Milik adalah jenis hak yang paling kuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Karakteristiknya tidak memiliki batas waktu atau dapat berlaku seumur hidup, dapat diwariskan secara turun-temurun, dan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hak milik juga merupakan hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, dan memanfaatkan tanah tersebut secara turun-temurun.

SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal dan badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah (seperti bank negara atau badan keagamaan/sosial). Berdasarkan Pasal 20 UUPA, SHM memberikan kewenangan paling luas bagi pemiliknya.

2. Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak ini memberikan kewenangan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Karakteristik HGB memiliki jangka waktu terbatas. Umumnya digunakan oleh PT atau badan hukum untuk keperluan komersial atau perumahan.

Pemegang HGB wajib membangun atau mengusahakan tanahnya, sesuai tujuan pemberian hak paling lama 2 tahun sejak hak diberikan. Pemegang hak ini wajib menjaga kelestarian lingkungan.

Mengenai jangka waktu, Sesuai PP 18/2021 menyatakan bahwa HGB berlaku jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun setelah masa perpanjangan habis.

Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, status tanah kembali menjadi tanah negara atau tanah hak pengelolaan.

3. Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Hak pakai biasanya lebih fleksibel karena dapat diberikan kepada individu maupun badan hukum.

Hak pakai sering digunakan untuk lahan perkebunan, fasilitas publik, atau kedutaan asing. WNI, Badan Hukum Indonesia, Departemen Pemerintah, hingga Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia (dengan batasan tertentu sesuai regulasi terbaru) dapat memiliki status hak pakai ini. Durasinya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun.

Advokat dari DPD Kongres Advokat Indonesia (ADVOKAI) Bali, Dr.(C) Ni Putu Yuliana Kemalasari, S.H., M.H., menekankan sebelum menandatangani akta jual beli, pastikan Anda memeriksa perjalanan status tanah atau bangunan dengan pembuatan due diligence yang dapat dibantu oleh pengacara.

Anda dapat mengecek sertifikat asli di BPN untuk melihat apakah ada catatan blokir, sengketa, atau sita jaminan. Pastikan juga jenis haknya sudah sesuai dengan subjek pembeli. Misalnya, sebuah PT tidak diperbolehkan membeli tanah dengan status Hak Milik. Status tersebut harus diturunkan terlebih dahulu menjadi HGB di kantor pertanahan.