Kontrakan vs KPR: Mana yang Lebih Rasional untuk Pekerja Muda?

RRI.CO.ID, Lhokseumawe - Memiliki rumah sendiri masih menjadi salah satu tujuan finansial pekerja muda. Namun, kenaikan harga rumah dan keterbatasan pendapatan membuat sebagian pekerja harus memilih antara menyewa tempat tinggal atau mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pilihan tersebut tidak hanya berkaitan dengan kemampuan membeli rumah, tetapi juga dengan kemampuan menjaga pengeluaran bulanan agar tetap seimbang dengan pendapatan.

Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat rata-rata upah buruh nasional pada Februari 2026 sebesar sekitar Rp3,33 juta per bulan. Angka tersebut meningkat dibandingkan Februari 2025, tetapi menunjukkan bahwa kemampuan finansial pekerja sangat beragam berdasarkan sektor dan wilayah.

Di sisi lain, harga rumah terus menjadi salah satu komponen pengeluaran terbesar bagi masyarakat. Bank Indonesia dalam survei harga properti residensial menunjukkan harga properti masih mengalami pertumbuhan, meskipun kecepatannya berbeda antarwilayah dan tipe rumah.

Kondisi tersebut membuat keputusan membeli rumah perlu memperhitungkan lebih banyak hal dibandingkan sekadar harga jual.

Dalam perencanaan keuangan, salah satu indikator yang dapat digunakan adalah rasio biaya tempat tinggal terhadap pendapatan. Semakin besar bagian pendapatan yang digunakan untuk membayar cicilan atau sewa, semakin kecil ruang keuangan yang tersisa untuk kebutuhan sehari-hari, tabungan dan dana darurat.

Karena itu, KPR tidak otomatis lebih menguntungkan hanya karena pada akhirnya rumah menjadi milik sendiri.

Sebagai ilustrasi, seorang pekerja dengan pendapatan Rp5 juta per bulan yang memiliki cicilan rumah Rp2 juta harus mengalokasikan sekitar 40 persen pendapatannya untuk tempat tinggal. Belum termasuk biaya listrik, air, transportasi, perawatan rumah, pajak dan kebutuhan lainnya.

Sementara pekerja yang memilih kontrakan dengan biaya Rp1 juta per bulan hanya mengalokasikan sekitar 20 persen pendapatannya untuk tempat tinggal. Namun, biaya tersebut tidak menghasilkan aset setelah masa sewa berakhir.

Perbandingan tersebut menunjukkan bahwa pilihan antara kontrakan dan KPR bergantung pada kondisi keuangan masing-masing pekerja.

KPR memiliki keuntungan berupa kepemilikan aset dalam jangka panjang. Namun, pembeli harus memperhitungkan uang muka, biaya administrasi, bunga atau margin, asuransi, pajak dan biaya perawatan rumah.

Sementara kontrakan memberikan fleksibilitas lebih besar. Pekerja dapat berpindah tempat ketika lokasi pekerjaan berubah tanpa harus menjual rumah atau melanjutkan cicilan. Kekurangannya, biaya sewa akan terus muncul selama tempat tinggal masih digunakan.

Persoalan tersebut menjadi semakin penting bagi pekerja muda karena mobilitas pekerjaan cenderung lebih tinggi pada awal karier. Keputusan membeli rumah terlalu dini di lokasi yang jauh dari pusat pekerjaan dapat menimbulkan biaya tambahan berupa transportasi dan waktu perjalanan.

Dalam kajian ekonomi perkotaan, keputusan tempat tinggal tidak hanya dipengaruhi harga rumah, tetapi juga akses terhadap pekerjaan, transportasi, fasilitas publik dan waktu perjalanan.

Karena itu, rumah yang lebih murah belum tentu menjadi pilihan yang lebih ekonomis apabila lokasinya membuat pekerja harus mengeluarkan biaya transportasi yang jauh lebih besar setiap bulan.

Perhitungan sederhana juga dapat digunakan untuk membandingkan kedua pilihan.

Pekerja dapat menghitung total biaya tempat tinggal selama periode tertentu, kemudian memasukkan biaya tambahan seperti transportasi, utilitas, perawatan dan biaya awal pembelian.

Misalnya, jika kontrakan Rp1,5 juta per bulan, biaya sewa selama lima tahun mencapai Rp90 juta, belum termasuk kemungkinan kenaikan harga sewa.

Sebaliknya, jika KPR memiliki cicilan Rp2,5 juta per bulan selama lima tahun, pembayaran mencapai Rp150 juta. Namun, sebagian pembayaran tersebut menjadi bagian dari kepemilikan aset, sementara terdapat biaya lain yang harus diperhitungkan sejak awal.

Perbandingan tersebut menunjukkan mengapa membandingkan “total cicilan” dengan “total uang sewa” saja dapat menghasilkan kesimpulan yang keliru.

Dari perspektif penelitian, keputusan kontrakan atau KPR dapat dianalisis melalui sejumlah variabel, seperti rasio cicilan terhadap pendapatan, harga rumah, tingkat bunga, lama tinggal di suatu daerah, biaya transportasi, pertumbuhan pendapatan dan potensi kenaikan harga rumah.

Variabel tersebut dapat menghasilkan kesimpulan berbeda bagi setiap kelompok pekerja.

Pekerja dengan pendapatan stabil, dana darurat cukup dan rencana tinggal dalam jangka panjang di satu wilayah mungkin memiliki alasan lebih kuat untuk mempertimbangkan KPR.

Sebaliknya, pekerja yang baru memulai karier, memiliki pendapatan belum stabil atau masih mungkin berpindah kota dapat memperoleh fleksibilitas lebih besar melalui kontrakan.

Dengan demikian, pertanyaan mengenai mana yang lebih rasional tidak memiliki satu jawaban untuk semua pekerja muda.

KPR lebih tepat dilihat sebagai keputusan membeli aset sekaligus mengambil kewajiban jangka panjang, sementara kontrakan merupakan keputusan membeli fleksibilitas tempat tinggal.

Pilihan yang rasional bukan sekadar mana yang lebih murah setiap bulan, tetapi mana yang paling sesuai dengan pendapatan, kestabilan pekerjaan, rencana tinggal dan kemampuan keuangan dalam jangka panjang.

Bagi pekerja muda, keputusan tempat tinggal pada akhirnya bukan hanya soal “kapan bisa punya rumah”, tetapi juga “apakah membeli rumah sekarang membuat kondisi keuangan menjadi lebih sehat atau justru semakin terbebani.”