PAJAK Bumi dan Bangunan (PBB) kini menjadi andalan utama daerah untuk menaikkan pendapatannya. Sebuah fakta yang disampaikan Wakil Menteri Dalam Negeri (Mendagri), Bima Arya Sugiarto, setidaknya bisa menggambarkan kondisi tersebut.

Menurut Bima, hingga saat ini ada 104 daerah yang menaikkan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) PBB-P2. Sebanyak 20 daerah di antaranya bahkan mendongkrak PBB-P2 hingga di atas 100 persen.

Menteri Dalam Negeri (Mendagri), Tito Karnavian, pun telah mengeluarkan surat edaran berisi imbauan untuk mengevaluasi kembali kebijakan tersebut. Tujuannya agar keputusan pemerintah daerah itu tidak membebani dan tetap berpihak kepada rakyat.

Namun, Mendagri mengaku pemerintah pusat tidak bisa secara langsung membatalkan kebijakan daerah terkait kenaikan PBB tersebut. Menurut dia, hal itu menjadi kewenangan daerah, sesuai ketentuan Undang-Undang Nomor 28/2009 tentang pajak dan retribusi daerah.

Sehingga, lanjut Tito, yang bisa dilakukannya adalah mengimbau mereka untuk mengkaji secara mendalam sebelum memutuskan kenaikan PBB. “Kepala daerah harus menyesuaikan nilai jual objek pajak (NJOP) dan PBB sesuai kondisi sosial ekonomi masyarakat,” ujarnya.

Mendagri juga meminta cara sosialisasi atau komunikasi kebijakan tersebut kepada masyarakat. “Jika kondisi ekonomi masyarakat tidak kondusif, bisa ditunda atau bahkan dibatalkan,” ucapnya.

​PBB dan Kewenangan Daerah

PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah (bumi) dan bangunan. Merujuk kepada Undang-Undang Nomor 12/1985 tentang PBB, bumi mencakup permukaan dan apa yang ada di bawahnya. 

Sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Pemungutan PBB dikarenakan adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi orang/lembaga yang memiliki hak atau memperoleh manfaatnya.

Disahkannya Undang-Undang Nomor 12/1985 tentang pajak dan retribusi menjadi tonggak pelimpahan kewenangan sebagian hak pengelolaan PBB kepada pemerintah kabupaten/kota. Laman resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Departemen Keuangan mengungkapkan sejumlah tujuan terkait hal ini.

Di antaranya memberikan kewenangan yang lebih besar kepada pemerintah lokal dalam mengatur pajak dan restribusi daerah. Kemudian meningkatkan akuntabilitas dalam penyediaan layanan dan pemerintaan, memperkuat otonomi daerah, serta memberikan kepastian hukum bagi masyarakat.

PBB yang dilimpahkan hak pengelolaannya kepada pemerintah kabupaten/kota adalah PBB-P2. Sedangkan PBB untuk sektor pertambangan, perhutanan, dan perkebunan, masih di bawah wewenang pemerintah pusat melalui DJP.

Meski begitu, sebagian dari hasil PBB yang dikelola pemerintah pusat akan dikembalikan ke daerah sebagai Dana Bagi Hasil (DBH). Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 1/2022 tentang hubungan keuangan pemerintah pusat dan daerah.

Menurut Undang-Undang tersebut, DBH dari PBB itu ditransfer ke daerah dalam anggaran Transfer ke Daerah (TKD). Yang disebut belakangan ini adalah dana dari APBN yang disalurkan kepada pemerintah daerah untuk mendanai kegiatan pemerintahan setempat.  

Selain DBH, masih ada dana-dana yang disalurkan ke daerah melalui skema TKD. Misalnya Dana Alokasi Umum (DAU), Dana Alokasi Khusus (DAK), Dana Otonomi Khusus, dan Dana Keistimewaan. 

Pengalokasian DBH dari PBB yang dikelola pemerintah pusat dilakukan berdasarkan persentase atas pendapatan tertentu dalam APBN. Dengan demikian, penerimaan PBB diharapkan akan mampu meningkatkan kemandirian APBD setiap pemerintahan daerah. 

TKD Dikurangi, PBB Dinaikkan

Daerah sebenarnya memiliki sejumlah instrumen fiskal selain PBB untuk meraup Pendapatan Asli Daerah (PAD). Namun ternyata, ketergantungan daerah terhadap dana TKD dari APBN masih cukup besar.

Pada APBN 2025, alokasi dana-dana untuk daerah melalui skema TKD mencapai Rp919,9 triliun. Namun, pada APBN 2026, dana TKD turun 29,34 persen menjadi sekitar Rp650 triliun.

Menteri Keuangan (Menkeu), Sri Mulyani Indrawati, mengatakan penurunan TKD merupakan konsekuensi dari kebijakan pemerintah. Terutama untuk memperbesar alokasi belanja kementerian/lembaga yang mendukung program-program prioritas nasional.

Di antaranya peningkatan layanan kesehatan dan pendidikan, pembangunan perumahan, serta pendirian Koperasi Desa Merah Putih. “Ini sejalan dengan arahan Presiden Prabowo Subianto agar kehadiran negara semakin dirasakan rakyat di tingkat lokal,” ujarnya.

Namun, di sisi lain, kondisi tersebut membuat pemerintah daerah berada dalam posisi terjepit. Berkurangnya anggaran dari pusat yang masih menjadi andalan utama membuat mereka harus berpikir untuk menambah PAD.

Akibatnya, daerah menempuh jalan pintas dengan mencari solusi yang paling mudah untuk menutup kekurangan sumber pendapatan itu. Dalam hal ini kenaikan PBB menjadi pilihan utama karena kewenangannya memang berada di tangan pemerintah daerah.

Namun, pada gilirannya ini justru menimbulkan keresahan masyarakat yang merasa terbebani kenaikan PBB tersebut. Sehingga, aksi unjuk rasa pun merebak di sejumlah untuk menentang kebijakan pemda setempat menaikkan PBB.

Unjuk Rasa Merebak

Aksi protes massa secara besar-besaran pertama kalinya berlangsung di Kabupaten Pati, Jawa Tengah. Ini terjadi setelah Pemerintah Kabupaten Pati memutuskan kenaikan PBB-P2 sebesar 250 persen pada 2025.

Bupati Pati, Sudewo, mengatakan kebijakan itu bertujuan meningkatkan pendapatan daerah guna mendukung pembangunan infrastruktur dan pelayanan masyarakat. Selain itu, penerimaan PBB di Kabupaten Pati hanya sebesar Rp29 miliar, lebih kecil dibandingkan wilayah tetangganya.

Misalnya Kabupaten Jepara, Kabupaten Rembang, dan Kabupaten Kudus, yang pendapatan dari PBB-nya di atas Rp50 miliar. Padahal, kata Sudewo, wilayah Kabupaten Pati secara geografis dan potensi lebih besar.  

Masyarakat Pati yang merasa keberatan dengan kebijakan tersebut akhirnya mengajukan protes. Merasa tidak ditanggapi dengan baik, warga pun akhirnya berdemo di depan kantor Bupati Pati, pada Rabu (13/8/2025).

Unjuk rasa yang awalnya berlangsung tertib akhirnya berubah ricuh. Sejumlah warga serta petugas kepolisian mengalami luka-luka pada kerusuhan di depan Pendopo Kabupaten Pati itu.

Bupati Sudewo pun akhirnya membatalkan keputusannya untuk menaikkan PBB-P2 periode 2025. Menurut dia, tarif PBB-P2 akan kembali seperti periode 2024 dan selisih pembayarannya akan dikembalikan kepada warga.

Meski begitu, aksi unjuk rasa di Pati justru merembet ke daerah-daerah lainnya. Salah satunya yang sempat menimbulkan kericuhan adalah di Kabupaten Bone, Sulawesi Selatan.

Pemerintah Kabupaten Bone menyatakan zona nilai tambah di wilayahnya tidak pernah diperbarui selama 14 tahun terakhir. Mereka juga membantah isu kenaikan PBB-P2 hingga 300 persen, padahal yang sebenarnya hanya 65 persen.

Kondisi tersebut akhirnya membuat pemerintah pusat melalui Mendagri turun tangan. Yaitu dengan mengeluarkan surat edaran berisi imbauan untuk mengevaluasi kembali kenaikan PBB agar tidak membebani rakyat. 

Imbauan Mendagri kemudian mendapat respons dari berbagai daerah. Bupati Sidoarjo, Subandi mengatakan tidak akan ada kenaikan PBB untuk sementara waktu.

Namun, Pemkab Sidoarjo berencana menyesuaikan tarif PBB khusus untuk sektor industri dan permukiman. “Karena Sidoarjo merupakan kota industri dan permukiman, maka ini yang kami naikkan (PBB-nya),” ucapnya.

Sedangkan Wali Kota Madiun, Maidi, berencana membebaskan pembayaran PBB bernilai Rp25 ribu ke bawah pada 2026. Menurut dia, mereka yang membayar PBB dengan nilai tersebut adalah masyarakat berpenghasilan rendah. 

Manfaatkan Sumber Pendapatan Lain

Ketergantungan daerah terhadap dana transfer dari pemerintah pusat memang masih cukup tinggi. Mendagri Tito menyebutkan 450 daerah di Indonesia masih menengadahkan tangan kepada pemerintah pusat.

Dia mencontohkan Provinsi Papua Pegunungan yang hanya memiliki PAD 8,47 persen, sementara 88,29 persen sisanya dana dari pusat. Kemudian Provinsi Aceh dengan PAD 26,48 persen sementara dana dari pusat mencapai 73,50 persen.

Karena itu, Tito meminta kepala daerah agar kreatif mencari sumber pendapatan untuk membiayai pembangunan di daerahnya. “Optimalkan potensi sumber daya yang tersedia seperti pariwisata dan kemudahan untuk investasi,” ujarnya.

Sesungguhnya daerah memiliki banyak opsi untuk meningkatkan PAD. Tentunya tanpa harus tergantung pada pemerintah pusat, maupun menaikkan PBB sebagai jalan pintas.

Dalam wawancara dengan BBC, ekonom Indef Rizal Taufikurahman memberikan sejumlah opsi. Misalnya dengan mengoptimalkan BUMD untuk sektor potensial seperti air bersih, energi, dan pariwisata setempat.

“Atau bisa dengan mengelola asset daerah yang selama ini menganggur melalui skema kerja sama pemanfaatan,” ujarnya. Menurut Rizal, strategi seperti ini memang membutuhkan investasi waktu dan kapasitas, tetapi hasilnya akan lebih stabil.

“Memaksakan kenaikan PBB secara drastis berpotensi memukul daya beli kelompok rentan dan kelas menengah bawah,” katanya. Hal yang mana bisa menimbulkan resistensi publik dalam bentuk penunggakan, protes sosial, atau bahkan gugatan hukum.